Обзор рынка коммерческой недвижимости Пермского края

Общая методология

Оценщиком проанализированы предложения о продаже и сдаче в аренду зданий и помещений на рынке коммерческой недвижимости Пермского края по состоянию на апрель 2021 года. Данные по объектам были собраны из открытого интернет-сервиса для размещения объявлений «Авито» (URL: https://www.avito.ru/permskiy_kray/kommercheskaya_nedvizhimost). Таким образом, получены 2 выборки: по купле-продаже, состоящая из 320 наблюдений, и аренде, содержащая 278 наблюдений.

Табл. 1. Описание анализируемых характеристик

В полученной выборке также представлены объявления для одних и тех же объектов, но для разных предложений: для аренды с ценой аренды в месяц и для купли-продажи с ценой продажи, то есть объекты могут пересекаться. По этой причине выборки аренды и выборки купли-продажи не суммируются в анализе.

Табл. 2. Общие описательные характеристики

Можно отметить, что цена за квадратный метр коммерческой недвижимости в Пермском крае варьируется от ~400 до 112 тыс. руб./кв.м. При этом средняя площадь объектов (если брать по медиане) - 188 кв.м. На рынке предлагаются различные объекты: от небольших отдельностоящих киосков до крупных зданий, что можно наблюдать по изменению площади от 20,5 до 4 420 кв.м. Средняя цена коммерческой недвижимости Пермского края составляет примерно 3,5 млн. руб. Что же касается помещений и зданий, сдающихся в аренду, площадь начинается с 5 кв.м (маленькие офисы) и достигает 3 232,2 кв.м. При этом в среднем за месяц собственник просит около 450 рублей за кв.м.

Помещение, выставленное на продажу с минимальной площадью 20,5 кв.м, находится в Краснокамском ГО, имеет офисное назначение, среднюю отделку и удовлетворительное состояние здания. Его цена составляет 37 561 руб./кв.м. Здание, имеющее максимальную площадь, находится в Березниковском ГО, имеет неудовлетворительное состояние и соответственную цену за кв. метр в 468 руб. Второе по величине здание в удовлетворительном состоянии (4 010 кв.м) находится также в Березниковском ГО, однако его цена составляет 11 222 руб./кв. м, что в ~24 раза больше. Таким образом, можно говорить о значительном влиянии состояния объекта в процессе ценообразования.

Наименьшую цену предлагают за здание в Ильинском районе (село Васильевское, зона IV) в 400 руб./кв.м. Оно принадлежит к зданиям свободного назначения, требуюет ремонта, а также выполнено из дерева, что может быть причиной столь низкой цены. За капитальное здание в Краснокамском ГО, имеющее торговое назначение, среднюю отделку и удовлетворительное состояние, запрашивают максимальную цену в 111 957 руб./кв.м. На основе данных примеров можно говорить о влиянии расположения объектов (город/село, зона) и материале его стен (деревянное/капитальное).

Что касается объектов, сдающихся в аренду, наименьшей площадью обладает офисное помещение в Березниках, арендная плата которого составляет 1 000 руб./кв.м в месяц. Наибольшая площадь в 3 232,2 кв. м сдается в городе Чусовой на 2 и 3 этаже нового здания по цене 250 руб./кв. м в месяц. Исходя из данных примеров можно предположить, что цена за кв.м тем больше, чем меньше площадь объекта.

Наименьшая цена за аренду кв. метра недвижимости предлагается за здание свободного назначения, требующее ремонта в поселке Кукуштан Пермского района. Это можно объяснить тем, что на сегодняшний момент очень сложно сдать такое помещение, так как арендаторы не готовы вкладывать собственные средства в ремонт объекта. Самую высокую цену за аренду кв. м запрашивают за торговую площадь в поселке Полазна Добрянского района (2 222,22 руб./кв.м в месяц).

Таким образом, можно сделать ряд предположений о влиянии различных факторов на цену. Первое связано с обратной зависимостью площади недвижимости и цены за метр (цены за метр в месяц). Самую низкую цену запрашивают за здания в неудовлетворительном состоянии, что говорит о влиянии состояния объекта на цену. Квадратный метр деревянных построек в удовлетворительном состоянии по статистике ниже, чем капитальных. Самые дорогие здания находятся во II зоне, соответствующей МР и ГО с наибольшим коэффициентом развития. Арендная недвижимость, требующая ремонта, будет стоить меньше.

Детальный анализ

1.Тип населенного пункта

Всего в объявлениях встречается 4 основных типа населенных пунктов: город, село, деревня, поселок. Также один объект располагается в станице (вынесен в категорию "деревня"). В первую очередь определим общее количество объявлений по каждому из типов населенных пунктов для купли-продажи и аренды, а также найдем описательные статистики по стоимости кв.м. для каждой из категорий.

Табл. 3. Описательные статистики для купли-продажи, цена в руб./кв.м.

По данным таблицы, можно сделать вывод, что наибольшее количество предложений зафиксировано в городском типе населенных пунктов. В деревнях предложений по коммерческой недвижимости не так много, что может быть причиной их сравнительно высокой средней цены, превышающей уровень города.

Наибольшее количество арендных зданий и помещений аналогично наблюдается в городских населенных пунктах (количество предложений превышает более чем в 5 раз). Что касается арендной платы, средний уровень по медиане выше в деревнях.

Согласно данным таблицы, средняя площадь выставляемого на торги имущества не сильно разнится в зависимости от типа населенного пункта и находится в пределах от 150 до 240 кв.м.

Площадь выставленной в аренду недвижимости в селах и деревнях, исходя из таблицы 5, в разы меньше, чем в городах и поселках.

2. Муниципальное образование и зонирование

Далее будут определены описательные статистики для муниципальных образований Пермского края. В настоящем анализе используется зонирование, разработанное ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг". Зона I, включающая только ГО Пермь, отсутствует в связи с тем, что город Пермь не анализировался. Кроме того, отсутствуют такие муниципальные образования, как Усольский ГО, Чердынский МР, входящие в IV зону, поскольку по ним также нет наблюдений в выборке.

Графики, отражающие частотность предложений в каждом муниципальном районе, представлены на рисунках далее.

Как можно видеть из графика, наибольшее число объявлений по купле-продаже недвижимости зарегистрировано в Березниковском ГО (53), Пермском МР (32), Соликамском ГО (31), Краснокамском ГО (27), Чайковском ГО (26) и Чусовском МР (16). Стоит отметить, что данные муниципальные образования относятся к зоне II и имеют наиболее высокие показатели по коэффициенту уровня развития. Меньше всего предложений встречается в районах IV зоны, предположительно ввиду их небольшого размера и неразвитой коммерческой инфраструктуры.

Больше всего предложений по аренде недвижимости представлено в таких районах, как Березниковский ГО (53), Пермский МР (31), Чайковский ГО (30), Краснокамский ГО (26), Соликамский ГО (21). Данные МР относятся ко II зоне.

Приведем описательные статистики лидеров предложений по цене за кв.м.

Наиболее дорогостоящая недвижимость зафиксирована в Краснокамском ГО. Минимальная цена за кв.м в 468 рублей наблюдается в Березниковском ГО. В среднем в данных районах цены варьируются от ~20 тыс. до 40 тыс. за кв.м.

Наибольшую арендную плату за кв.м запрашивают в Березниковском и Краснокамском ГО. Минимальная арендная плата соответствует Пермскому МР, к которому относится большое количество некрупных сел и поселков.

На следующих рисунках представлены описательные статистики для зон Пермского края.

Согласно описательным статистикам, можно сделать ряд выводов. Так, максимальная площадь объектов для обеих категорий аренды и купли-продажи убывает, начиная с зоны II. Минимальная по площади недвижимость находится во II зоне. Таким образом, в данной зоне наблюдается больший диапазон различных по площади предложений. Что касается средних значений, тут также можно видеть убывающую динамику в зависимости от зоны для категории купли-продажи, однако для арендной недвижимости среднее значение во II зоне ниже, чем в III и IV.

Стоит отметить, что средние цены объектов, расположенных во II зоне значительно превышают цены III и IV зон для обеих категорий. Что касается категории арендных зданий и помещений, то тут можно заключить, что средняя цена обратно пропорциональна средней площади в зависимости от зоны, и можно сделать вывод о том, что в IV зоне предложения коммерческой недвижимости наиболее выгодны, когда дело касается аренды больших площадей.

3. Характеристики объектов

Для целей анализа все объекты недвижимости были охарактеризованы по следующим факторам: тип объекта, назначение объекта, состояние объекта, этаж, отделка, материал стен, вход.

Распределения объектов по разным характеристикам представлены на рисунках и в таблице далее.

Зданий на рынке купли-продажи в Пермском крае предлагается столько же, сколько помещений (160). Среди помещений преобладают площади, находящиеся на первом этаже жилых домов со специально оборудованным отдельным входом. Среди зданий есть те, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, то есть требуют капитального и дорогостоящего ремонта. При этом хорошей признавалась та недвижимость, год постройки которой был не раньше 2011. Большинство зданий и помещений имеют среднюю отделку (178), но также много и тех, которые требуют косметического ремонта (102).

Стоит отметить, что на рынке коммерческой недвижимости преобладают помещения свободного назначения, а также торгового и офисного. К помещениям свободного назначения относятся многофункциональные объекты, то есть те, которые позволяют открыть любой вид деятельности (магазин, аптеку, парикмахерскую, офис и др.). К торговым помещениям относятся объекты, которые размещены в специально предназначенных и оборудованных для торговли сооружениях, где можно осуществлять деятельность по реализации товара. К офисным помещениям относятся в большинстве случаев объекты со специальными перегородками, которые предназначены для того, чтобы выделить рабочее место каждому сотруднику, в которых будет вестись большей частью бумажная работа.

Что касается площадей, сдаваемых в аренду, можно отметить преобладание помещений. Недвижимость в неудовлетворительном состоянии, как правило, не сдается в аренду. Среди арендной недвижимости не так много помещений на 1 этаже и с отдельным входом, как в купле-продаже. Еще одним отличием является преобладание торгового типа помещений. В данной категории отсутствуют предложения по сдаче гостиничных помещений и зданий, а также деревянных построек.

Далее найдем описательные статистики по состоянию недвижимости, типу и назначению.

Можно отметить большие площади у "неудовлетворительной" недвижимости, так как для данного типа состояния характерны полуразрушенные или недостроенные здания, средняя цена которых почти в 6-7 раз меньше "удовлетворительной" и "хорошей" недвижимости. Цены на "хорошую" недвижимость начинаются с 3 840 руб./кв.м, что почти в 10 раз больше минимального значения для недвижимости в удовлетворительном состоянии.
Медиана цен помещений, судя по статистике, почти в 3 раза выше, чем у зданий. Минимальная цена для зданий составляет 400 руб./кв.м и относится к неудовлетворительному состоянию сооружений.

Средняя цена за кв.м практически не отличается для таких назначений использования, как "гостиница", "офис" и "торговая" (~ 22 тыс.), за исключением одного объявления в категории "общепит", стоимость которого достигает 70 тыс. Если рассматривать медиану, то цены на офисные и свободные помещения и здания ниже, чем для гостиниц. Наиболее дорогая недвижимость продается для цели последующей торговли.

Наиболее интересный вывод, судя по данной статистике, заключается в том, что среди недвижимости, сдающейся в аренду, максимальная арендная плата для зданий и помещений удовлетворительного состояния выше, чем для недвижимости в хорошем состоянии. Наиболее часто встречающаяся цена (мода) для обеих категорий составляет 500 руб./кв.м/мес. Средняя цена и мода отличается также незначительно.

Средняя арендная плата для зданий и помещений практически одинаковая и составляет 478 руб./кв.м/мес. и 486 руб./кв.м/мес. По медиане разница чуть больше (400 против 450 руб./кв.м/мес.). Интересно, что максимальная площадь больше у помещений, нежели чем у отдельностоящих зданий (3 232 кв.м по сравнению с 1 000 кв.м).

Средние значения арендной платы для разных по типу зданий находятся в диапазоне от ~400 до 550 руб./кв.м/мес. Наиболее высокая средняя арендная плата присуща для помещений и зданий торгового назначения. Самая недорогая недвижимость относится к свободному назначению. Что касается площадей, то самые маленькие помещения сдаются под офисы. Их средняя площадь составляет 86 кв. м.

4. Коэффициент развития

Коэффициент развития отражает уровень развития рынков недвижимости территории края, исходя из экспертной средневзвешенной оценки, для трех секторов рынка: земельного, жилищного и коммерческого[1]. Более развитый ГО/МР характеризуется, в первую очередь, в разрезе таких показателей, как объемы строящегося жилья и объектов коммерческой недвижимости. Поэтому целесообразно предположить, что чем выше уровень развития рынка, тем большее количество предложений на нем.
Найдем зависимость цены объекта от коэффициента развития ГО и МР.

[1] Аналитическая справка ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

Как видно по графикам, сложно судить о какой-то сильной зависимости. Это может быть связано с тем, что ценообразование никак не зависит от количества предложений в том или ином районе. Согласно аналитической справке, упомянутой ранее, сегмент находится в кризисе, что ведет к низкой активности: даже при снижении предложений, активность спроса незаметна[2].

[2] Аналитическая справка ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

Общие выводы

Таким образом, проведя сбор данных, их статистический анализ, можно сделать вывод, что хорошее состояние объекта и нахождение в районе с более высоким коэффициентом развития рынка недвижимости положительно влияют на цену объекта за кв.м. Хороший объект, построенный в последние 10 лет или качественно отремонтированный, стоит намного дороже объекта удовлетворительного состояния, а расположение в районе с более развитым состоянием рынка повышает цену объектов. Полученный результат по отношению к состоянию объекта недвижимости согласуется с исследованиями, рассмотренными ранее. Однако, не было выявлено значимого положительного эффекта для выборки предложений аренды. Возможно, в выборке недостает наблюдений для выявления статистически значимого влияния.